Contrato de Arrendamento Rural – No Brasil, os contratos agrários estão regulados pela Estatuto da Terra (Lei Federal n.º 4.504/64) e seu regulamento (Decreto n.º 59.566/66). Esta legislação vige há 55 anos e à época de sua concepção, a realidade no campo era outra, muito diferente da atual.
Tínhamos no arrendamento rural que o arrendatário era pessoa simples, com pouca ou nenhuma instrução,sem conhecimento técnico/jurídico e, por tais razões, a legislação foi criada para protegê-lo e defendê-lo do arrendador. O produtor rural arrendatário era notadamente hipossuficiente em relação ao proprietário da terra, que possuía maior instrução, conhecimento e principalmente maior poder econômico.
Hoje em dia, salvo exceções à regra geral, as características acima estão invertidas e seguramente verificamos arrendatários com alto conhecimento técnico, munidos de alta tecnologia para produzir e auxiliados por especialistas, o que acabou equalizando a relação entre arrendatário/arrendador – por vezes até mesmo desequilibrando a relação para proprietário hipossuficiente e arrendatário mais poderoso – , tornando a legislação histórica destoante da realidade e dos usos e dos costumes praticados atualmente.
O que são Contratos Agrários.
Conforme o conceito trazido pelo Estatuto da Terra, contratos agrários são pactos para a posse ou uso temporário da terra, entre o proprietário que a detém ou tenha a livre administração de um imóvel rural, e aquele que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista.
Conceito do Contrato de Arrendamento Rural e requisitos.
O contrato de arrendamento rural é aquele onde o arrendador se obriga a ceder ao arrendatário, o uso e gozo do imóvel rural ou parte dele, incluindo ou não benfeitorias, por tempo determinado ou não, para que seja explorada atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante o pagamento de determinado preço ajustado livremente pelas partes.
Características do Contrato de Arrendamento Rural – Preço, prazo e direito de preferência.
Preço:
O código civil estipula que os contratos sejam precificados em moeda corrente nacional. Os contratos de arrendamento os são, costumeiramente, em produto como sacas de grão ou kg de carne. Em um primeiro momento, uma apressada análise poderá levar a conclusão de incompatibilidade do contrato – lei entre as partes – e a legislação que o regula.
Entretanto, diversos tribunais já vêm aceitando a validade do preço estipulado em produto, enquanto aqueles tribunais que ainda entendem pela nulidade da cláusula que estipula o preço em produto, determina a conversão do produto em moeda nacional, porque caso contrário não haveria a remuneração do arrendador pelo imóvel cedido ao arrendatário.
Prazo:
A legislação determina prazos mínimos para o arrendamento agrícola:
Lavoura temporária: 03 (três) anos.
Lavoura permanente: 05 (cinco) anos.
Exploração vegetal/florestal: 07 (sete) anos.
Para a pecuária, existe prazo mínimo de 03 (três) anos para atividade de pequeno e médio portes. Para atividade pecuária de grande porte, o prazo mínimo é de 05 (cinco) anos.
O que determina o tamanho da atividade pecuária, se pequeno, médio ou grande porte, não é somente o tamanho do rebanho e número de animais, mas também a quantidade de ciclos de produção praticados e a espécie criada. Criação de bovinos é considerada atividade de grande porte. Já criação de ovinos, por exemplo, é considerada de médio porte. Além disto, a exploração de ciclo completo denota ser pecuária de grande porte.
Direito de preferência:
A legislação estabelece que o Arrendatário possui direito de preferência para renovação do contrato de arrendamento e na aquisição das terras, em igualdade de condições com terceiro interessado. O proprietário deve dar-lhe ciência da venda através de notificação, a partir da qual haverá prazo de 30 (trinta) dias para exercício do direito.
Para exercer o direito de preferência na renovação de arrendamento, o proprietário deve comunicar o arrendatário das propostas de terceiros interessados existentes até 06 (seis) meses antes do término do contrato, e o arrendatário terá 30 (trinta) dias para manifestar interesse na renovação em igualdade de condições. O direito de preferência privilegia aquele arrendatário que explora a terra de maneira direta e pessoal.
Benfeitorias no Contrato de Arrendamento Rural:
A legislação determina que o arrendatário tem direito à retenção e indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis que realizar, e pelas benfeitorias voluptuárias desde que autorizadas pelo proprietário.
Neste ponto, há de se observar que apesar de a lei garantir o direito à retenção das benfeitorias ao arrendatário – até mesmo possibilitando que este continue ocupando o imóvel rural após o término do contrato em caso de não haver acordo entre as partes -, sob hipótese alguma o exercício deste direito deve se transformar em abuso de direito e consequentemente enriquecimento indevido.
Estas breves anotações devem ser levadas em consideração no momento da negociação e elaboração do contrato de arrendamento. Além disto, as características da área rural como topografia, solo, regime de chuvas; o tipo de exploração que será realizada na área e a dimensão do cultivo; as instalações existentes no imóvel e as instalações planejadas para tornar o imóvel apto às atividades do arrendatário, são fatores que devem ser analisados para firmar contrato de arrendamento rural.
Como somos advogados e produtores rurais estamos aptos a auxiliá-lo nas questões de arrendamento de terras rurais, pois vivenciamos em nosso dia a dia as questões que envolvem a atividade em todos os seus aspectos.
No próximo texto, trataremos especificamente da outra espécie de contrato agrário: o contrato de parceria rural.
